Depuis le 1er janvier 2025, Israël vit au rythme des réformes fiscales remodelées. La mesure la plus visible reste la hausse de la TVA de 17 à 18 %. Un point de pourcentage qui paraît anodin! Mais qui augmente immédiatement le coût des matériaux, des chantiers et des honoraires liés aux transactions immobilières. Dans un marché déjà tendu, cette hausse rogne les marges des promoteurs et incite à revoir les prévisions dès la phase de planification.
Réformes fiscales, gel des tranches et inflation déguisée
Le gel des tranches d’impôt sur les achats immobiliers jusqu’en 2027 est une autre évolution majeure. Officiellement, rien ne change. Mais avec l’inflation, ce gel équivaut à une hausse implicite du coût réel des acquisitions : un acheteur franchit plus vite une tranche, et paie davantage. Résultat : la fiscalité des transactions devient plus lourde sans modification apparente du barème.
Plus-values en ligne de mire
Les plus-values, elles aussi, sont dans le viseur. Jusqu’ici exonérés pour les biens acquis avant 2014, les propriétaires devront bientôt partager davantage avec le fisc. Le calendrier est clair : 10 % d’imposition en 2026, 20 % en 2028 et 25 % en 2030. De nombreux détenteurs de biens anciens envisagent déjà de vendre avant 2026 pour éviter cette montée progressive, ce qui pourrait provoquer une vague d’offres supplémentaires sur le marché dès 2025.
Bénéfices piégés et PME sous pression
La « Loi sur les bénéfices piégés », adoptée fin décembre 2024, complète le tableau. Une taxe annuelle de 2 % frappe désormais les bénéfices non distribués des sociétés privées. Pour l’éviter, ces doivent verser 5 à 6 % de leurs gains en dividendes avant fin 2025. Les entreprises exemptions sont limitées : pertes supérieures à 10 % ou bénéfices retenus inférieurs à 750 000 NIS. Pour les petites sociétés immobilières, c’est un casse-tête : protéger la trésorerie pour de futurs projets ou rémunérer les associés pour échapper à cette taxe ?
Hausse silencieuse de la pression fiscale
À cela s’ajoutent une surtaxe portée à 5 % (au lieu de 3 %) sur les revenus passifs supérieurs à 721 560 NIS par an, ainsi qu’une augmentation des cotisations Bituach Leumi et santé. Enfin, le gel des tranches d’impôt sur le revenu et des points de crédit jusqu’en 2027 agit comme une hausse silencieuse : l’inflation fait grimper les salaires nominaux, mais l’impôt monte plus vite que le pouvoir d’achat.
Premiers impacts en septembre 2025
En septembre 2025, les effets se dessinent déjà. Dans le Sharon, les promoteurs intègrent des marges plus fines autour de Ra’anana ou Kfar Saba. Les sociétés immobilières locales testent des stratégies de distribution pour ne pas laisser dormir leurs profits.
Voir aussi: Gros plan sur le Sharon, septembre 2025
Les investisseurs privés, eux, arbitrent entre vendre tôt pour sécuriser une plus-value encore faiblement taxée, ou patienter au risque de voir la fiscalité s’alourdir. Pour les ménages, l’effet combiné TVA + gel des tranches grève le budget, ce qui peut freiner la demande résidentielle à court terme.
Objectif budgétaire du gouvernement
À l’échelle macroéconomique, le gouvernement vise une réduction du déficit public : de 6 à 8 % du PIB en 2024. En outre, il espère revenir vers 4 % en 2025. Les économies générées par ces réformes fiscales doivent financer un État sous pression sécuritaire et budgétaire. Mais cette rigueur fiscale est un pari :
récolter des recettes immédiates sans casser la dynamique immobilière et entrepreneuriale qui alimente la croissance.
Conseil stratégique pour les investisseurs
Dans ce climat, la clé est le timing . Accélérer les ventes de biens acquis avant 2014, distribuer une partie des bénéfices d’entreprise avant fin 2025, et intégrer la TVA majorée dans les projections de construction sont des gestes défensifs essentiels. Pour les acquéreurs, cibler des projets éligibles aux rapports de TVA ou bénéficiant d’aides gouvernementales peuvent compléter le surcoût. Enfin, privilégier les investissements patrimoniaux de qualité, capables de résister à la fiscalité croissante, reste la meilleure manière de sécuriser à la fois le rendement et la valeur à long terme.
