Apres une longue étude approfondie auprès dingenierus urbains et experts fonciers cette semaine nous avons décidé de retirer de la vente les terrains situes a Sde Dov .

La transformation des terres agricoles en zone constructible représentent un impact important et entrainera de tres lourdes charges qui reposeront sur les épaules des propriétaires terriens qui devront règles des taxes inconnues pour le moment qui dépasseront l’entendement .

La liste des risques :

1 ) La retenue des terres : L’état ( représentant l’IDF ) risque de retenir entre 50% et 60% des terres . Ce qui voudrait dire qu’un propriétaire de 200 m2 se retrouvera avec seulement 100m2 voir moins .

2 ) Les taxes de transformation ( ETEL AHSBAHA ) : Elles se calculent sur la différence des prix actuels du terrain d’après son statut ( pour le moment agricole ) a son statut futur « constructible.

La valeur actuel auprès du comite des experts foncier israélien est de : 2500 Nis / m2 et la valeur une fois constructible serait de 19.000 Nis / m2 .

Le calcul serait donc 19.000 – 2500 = 16500 Nis /m2

16500 * 200 = 3.300.000 nis . La taxe serait de 50% de cette somme soit : 1.650.000 Nis

Le propriétaire devra rapidement s’acquitter de cette taxe afin de revendre ou de construire son appartement .

3 ) Le Pitouah ( développement urbain ) : pour le moment cette somme reste complètement inconnue et pourrait atteindre plusieurs centaine de millions de shekels .

4 ) Le prix de la construction : Pour le moment la mairie n’a pas encore lance d’appel d; offre pour la construction , nous ne connaissons donc pas le prix de la construction au m2 , qui pourrait quant a lui attenindre les 11.000 Nis / m2 :

Pour une personne qui possède un terrain de 200 m2 , et dans l’espoir qu’il lui reste 100m2 net de terrain ce qui lui donnerai une unité de construction pour un logement le calcul serait ainsi :

Pour le propriétaire d’une unité de terrain de 200 m2

Prix de la parcelle : 850.000 Nis
Prix des taxes : 1.650.000
Urbanisation : Inconnu
Taxe de construction : Inconnu
Construction : 1.100.000

Au Total : 3.600.000 Nis ( avant d’autres taxes encore inconnues pour le moment )

Donc le prix pourrait dépasser les 4 Millions de shekels pour 1 appartement de 100 m2 , Ce prix est calculé a la baisse étant donnée que la mairie ne communiquera le prix des taxes qu’une fois le changement de statut effectue .

En conclusion , nous conseillons pour le moment de se detourner de cette affaire , et d’éviter de donner notre argent aux mairies et autres organismes afin qu’ils puissent construire avec nos capitaux sans retour sur investissement de notre cote .

Nous ajoutons a cela , que ce projet reste encore tout a fait spéculatif et que nous ne sommes pas en mesure de garantir sa réalisation ni la mairie ni l’état .

Il est preferable d’investir aujourd’hui sur des terrains « constructibles  » avec permit , dans des zones en développement ou le prix des terrains grimpe de manière importante ces 5 dernières années .

Pour exemple a Netanya entre 2015 et 2019 le prix du terrain constructible a triplé , cet investissement ne comporte aucun risque , ni inconnus lors de la transaction.

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