Que va devenir le terrain de l’ancien aéroport de Sde Dov ? Après une longue étude approfondie auprès d’ingénieurs urbains et experts fonciers, nous avons décidé de retirer de la vente les terrains situés à Sde Dov.
La transformation des terres agricoles en zone constructible représente un impact important. De plus, cela entraînerait de très lourdes charges pour les propriétaires terriens. Ces derniers devront s’acquitter de taxes inconnues pour le moment dépassant l’entendement .
La liste des risques pour l’acquisition des terrains de l’ancien aéroport:
- La retenue des terres : L’état ( représentant l’IDF ) risque de retenir entre 50% et 60% des terres . Ce qui voudrait dire qu’un propriétaire de 200 m2 se retrouvera avec seulement 100m2 voir moins .
- Les taxes de transformation ( ETHEL AHSBAHA ) : Elles se calculent sur la différence des prix actuels du terrain d’après son statut ( pour le moment agricole ) à son statut futur, constructible.
- Le Pitouah ( développement urbain ) : Pour le moment cette somme reste complètement inconnue et pourrait atteindre plusieurs centaine de millions de shekels .
- Le prix de la construction : A ce jour, la mairie n’a pas encore lancé d’appel d’offre pour la construction. En outre, nous ne connaissons donc pas le prix de la construction au m2 , qui pourrait quant à lui, atteindre les 11.000 Nis / m2 :
La valeur actuelle auprès du comité des experts foncier israélien est de : 2500 Nis / m2. Par ailleurs, la valeur une fois constructible serait de 19.000 Nis / m2 .
Le calcul serait donc 19.000 – 2500 = 16500 Nis /m2
16500 * 200 = 3.300.000 nis . La taxe serait de 50% de cette somme soit : 1.650.000 Nis
Le propriétaire devra rapidement s’acquitter de cette taxe afin de revendre ou de construire son appartement .
Qui pourrait supporter les prix sur Sde Dov?
Pour une personne qui possède un terrain de 200 m2 , et dans l’espoir qu’il lui reste 100m2 net de terrain ce qui lui donnerait une unité de construction pour un logement le calcul serait ainsi :
Pour le propriétaire d’une unité de terrain de 200 m2
Prix de la parcelle : 850.000 Nis
Prix des taxes : 1.650.000
Urbanisation : Inconnu
Taxe de construction : Inconnu
Construction : 1.100.000
Au Total : 3.600.000 Nis ( avant d’autres taxes encore inconnues pour le moment )
Donc, le prix pourrait dépasser les 4 Millions de shekels pour 1 appartement de 100 m2 , Ce prix est calculé à la baisse étant donné que la mairie ne communiquera le prix des taxes qu’une fois le changement de statut effectué .
En conclusion , nous conseillons pour le moment de se détourner de cette affaire. Ainsi, éviter de donner notre argent aux mairies et autres organismes sans retour sur investissement de notre côté.
Nous ajoutons à cela , que ce projet reste encore tout à fait spéculatif et que nous ne sommes pas en mesure de garantir sa réalisation ni la mairie ni l’état .
Il est préférable d’investir aujourd’hui sur des terrains « constructibles » avec permis , dans des zones en développement ou le prix des terrains grimpe de manière importante ces 5 dernières années .
Par exemple , à Netanya entre 2015 et 2019 le prix du terrain constructible a triplé , cet investissement ne comporte aucun risque , ni inconnus lors de la transaction.
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