La course vers l’achat du meilleur terrain agricole en Israël. Les jeunes couples et certains investisseurs n’ayant plus les moyens ou la volonté d’investir dans les grandes villes d’Israël ont reporté leurs investissements vers ces terres agricoles Avant Permis.
Beaucoup de particuliers et investisseurs notent l’enthousiasme autour de l’acquisition de terrain agricole. Une des principales raisons de la forte hausse des prix des appartements ces dernières années. Dans le même temps, plusieurs sociétés spécialisées en Israël ont identifié une opportunité dans la spéculation de terres agricoles. Ces terrains ont le potentiel de devenir, Un JOUR, constructible à court et moyen terme. Ces entreprises accompagnent des investisseurs intéressés dans ce projet complexe qui peut devenir très lucratif..
Certains ont réussi leurs opérations financières. En obtenant des permis construire pour leur terre agricole 5 à 10 ans après leurs achats et ont pu multiplier par 10 à 50 leurs investissements. Mais certains se sont retrouvés avec des terres agricoles dont les permis ont pris du retard. Toutefois, leur valeur ne cesse d’augmenter malgré un statut non modifié. En moyenne les terrains agricoles progressent de 2 à 3% par an.
Que faut-il prendre en compte lors d’un achat d’une terre agricole ?
1. Faites attention au type de terrain acheté – s’il est actuellement destiné à la décongélation (Afshara en hébreu) ou non.
Il existe deux principaux types de terres:
- l’un est la terre destinée à la décongélation. Celle ci peut être identifiée dans les plans des mairies pour le développement urbain. Ce terrain sera le premier à obtenir une autorisation de construction dans la zone dite.
- Un autre de terre pour lesquels de nouveaux plans sont nécessaires pour les dégeler.
2. Le prix même des terrains nous renseigne sur le type/statut du terrain: Les prix du marché, comme pour tout autre activité, sont à étudier et plus le prix moyen d’un terrain sera élevé en fonction de sa géographie et de son statut, plus il semble qu’il sera ‘dégelé’ rapidement.
Le cas ISRALAND :
ISRALAND : Étudie les prix de chaque région du pays, fait appel à des experts fonciers indépendants et agréés par l’état. L’objectif est d’obtenir des informations complémentaires à l’étude de marché pour chaque terrain intéressant à étudier et proposer à nos clients. Ce travail de fourmis de vérification des plans urbains, de validation des différentes commissions au niveau de la mairie, de la région et les études des experts nous apporte de nombreuses informations nous permettant de classifier et noter les terrains.
3. Les plans d’ensemble devraient examiner s’il existe des facteurs qui pourraient empêcher la décongélation. Ces facteurs peuvent inclure, par exemple : La proximité de terrain agricole à une base militaire. L’itinéraire d’une route, le tracé d’un cours d’eau, une réserve naturelle ou diverses plantes. La plupart des acheteurs ne savent pas que les comités de planification exigent un espace de sécurité entre certaines usines et certaines utilisations et zones résidentielles par exemple.
Meilleure perspective, propriété privée et quelques notions juridiques à prendre en compte :
4. Afin d’obtenir la meilleure perspective sur le terrain, il est recommandé d’y accéder et de l’examiner de près de vos propres yeux. Il existe de nombreux cas où il est possible d’identifier les facteurs qui peuvent empêcher l’approbation de la construction sur le terrain. Si vous remarquez, par exemple, un parc national ou une usine polluante près du sol, cela devrait être pris en compte. Et bien entendu ce sont des facteurs que l’expertise met en exergue et nous permet de ne pas sélectionner ce terrain.
5. Il est recommandé de vérifier si le terrain agricole est une propriété privée ou appartenant à l’Administration foncière israélienne (Minhal), car cela a des implications économiques. Quand il s’agit de terres appartenant à l’État : Il peut y avoir des clauses dans le contrat de bail avec l’Administration des Terres d’Israël qui stipule qu’avec le changement de désignation. La terre reviendra à la propriété de l’État. Dans certains cas, l’administration permettra au locataire de profiter du changement de zonage en échange de paiements de location en pleine valeur de la terre après modification du statut de la terre. En d’autres termes, même si le terrain devient constructible le locataire ne sera pas le bénéficiaire de l’amélioration, mais plutôt l’État.
C’est pourquoi Israland sélectionne uniquement des terrains Privés permettant d’obtenir toutes les garanties sur la valeur acquise à terme lors du changement de statut.
Acheter seul ou en copropriété !
6. Lorsque des particuliers ou investisseurs achètent des terrains agricoles, il s’agit souvent d’achat d’une parcelle par plusieurs acheteurs. Ils concluent ensuite un accord de coopération, ce qui peut avoir plusieurs implications. Premièrement, l’acquisition est d’une superficie relative et non spécifique du lot. Autrement dit, il ne précise pas exactement où la partie promise est à l’acheteur. L’acheteur connaîtra l’emplacement de son bout de terre dés que la parcellisation aura eu lieue.
Conseil Israland : Il est nécessaire de savoir combien de partenaires sont impliqués et les identifier. Notamment pour éviter les confrontations et les enchevêtrements lors de la planification et de la construction.
Il n’est pas nécessaire d’acheter son terrain agricole uniquement en Shlemout (parcelle complète). C’est à dire en étant l’unique propriétaire. Contrairement à la notion de Mousha (copropriété). C’est à dire en étant copropriétaire et associé aux décisions de celle ci. Certains projets et terrains devront être bien sélectionnés pour être uniquement en Shlemout mais dans certains cas lors d’une extension d’une ville. Il peut être intéressant d’acheter un terrain agricole en Mousha et de s’unir pour obtenir les meilleurs accords auprès des promoteurs désignés par les villes.
Israland encore une fois étudie le projet de son client et vérifie auprès d’un expert foncier indépendant et avec son équipe juridique le potentiel de valeur lors d’un achat en Mousha.
En Conclusion :
7. Ce type d’investissement est particulier, un pari sur le développement des villes. Le travail sur le timing parfait tant à l’achat qu’à la vente pour maximiser ces gains dans un temps court. Il sera donc très déconseillé de prendre un crédit pour investir sur ce genre de placement.
L’achat de terres agricoles avant Permis est une nouvelle activité très répandue dans les pays Anglo-Saxons à l’origine et qui se développe énormément en Israël. Essentiellement du à la difficulté d’achat de biens immobiliers.
Le prix moyen des terres agricoles achetées pour investissement en 2011 a atteint 281 milliers de shekels, contre 234 milliers de shekels en 2010 pour 500 M2. Le nombre de transactions en 2016 sur les terres agricoles se porte à plus 3500 opérations sur l’année.
